Kredi Teminatı Olarak Alınan Gayrimenkul İpoteklerinde Bankalarca Karşılaşılan Sorunlar Üzerine Bir Değerlendirme

Özet

Bankalar, faaliyet alanları, kuruluşları, yönetimleri, iç denetim sistemleri, finansal raporlamaları, öz sermayeleri, sermaye yeterlik oranları ve bağımsız denetimleri bakımından ticaret şirketleri içerisinde oldukça farklı ve önemli yeri olan güven kurumlarıdır. Bu nedenle de başta 5411 sayılı Bankalar Kanunu olmak üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile A.Ş. halinde kurulmuş oldukları için 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’ na da tabi olmak durumundadırlar.

5411 sayılı Bankacılık Kanunu’ nun 1. Maddesinde, bu kanun ile, finansal piyasalarda güven ve istikrarın sağlanmasına, kredi sisteminin etkin bir şekilde çalışmasına, tasarruf sahiplerinin hak ve menfaatlerinin korunmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlenmektedir. Mali piyasaların güven ve istikrar içinde, ekonomik ve sosyal ihtiyaçlara uygun olarak çalışmasını sağlamak üzere bankaların kuruluşu ve faaliyetlerine ilişkin yasal düzenlemeler ayrı bir kanunla düzenlenmiştir.

Bankalar, fon fazlası olan kişilerden topladıkları paraları, fon ihtiyacı olan kesime aktarmak biçiminde ki temel faaliyet konusu olan para ticaretini yaparken, hem bankanın, hem toplumun hem de tüm ekonominin çıkarlarına hizmet etmek üzere, kullandırdıkları paraların geri dönüşünü sağlamak durumundadırlar.

Bankalar; kişilere veya firmalara kullandırdıkları kredilerin teminatını oluşturmak üzere zaman zaman kişi ve/veya firmalar üzerinde kayıtlı gayrimenkuller üzerine ipotek tesis etmek suretiyle, kredinin geri ödenmesi sırasında ortaya çıkabilecek ödenmeme riskini bertaraf etmeye çalışmaktadırlar.

Bankalarca teminat olarak alınan gayrimenkul ipotek işlemleri nedeniyle bazı sorunlar ortaya çıkmaktadır. Ortaya çıkan bu sorunlar, kredi teminatının zayıflamasına, riskin yükselmesine neden olabileceği gibi, kredi müşterisinin ya da, kredi müşterisi ile iş yapan üçüncü şahsıların hukuksal sorunlar yaşamasına neden olabilmektedir. Kredi borcunun sona ermesi, ya da bankanın kredi koşullarını değiştirmesi sonucunda gayrimenkul üzerinde mevcut ipoteğin kaldırılması gerekmektedir. Uygulamada, ipotek işlemlerinden fek işlemlerine kadar taraflar birtakım sorunlar ile karşılaşılabilmektedir. Bu sorunların çözümünde bankalara önemli görevler düşmektedir. Çalışmada, banka teminatı olarak ipotek işlemleri, ipotek işlemlerinin hukuksal boyutu, ipotek konulması, kaldırılması sırasında yaşanan sorunlar ve bu sorunlara ilişkin tartışmalar, yasal mevzuat, yargı kararları içerisinde incelenmeye çalışılacaktır. Bu çerçevede, bankaların sorumluluğu da yasal olarak değerlendirilmeye çalışılacaktır.